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相続や離婚に伴う不動産売却
不動産相続や離婚など、予期せぬ人生のできごとで不動産売却を検討しなければならないことがあります。
広島県呉市・竹原市を中心に不動産売却や任意売却を行っている「大昌不動産」では、不意の売却の際にも心を込めて対応いたしております。
当社では、お客様がご希望の価格でスムーズに不動産売却が行えるように、様々なサポートをしています。
お客様のプライバシー保護にも最大限配慮いたします。
不動産査定は無料で承りますので、お気軽にお問い合わせください。
相続した不動産を放置すると損です
家族や近親者に万一のことが起こった場合など、予期せぬときに不動産を相続することがあるかもしれません。
「今は必要ないけれど、売り払ってしまうのはもったいない」「いつか誰かが住むかもしれないし……」など相続したまま放置しておくと、結果的に損をしてしまう可能性があります。
相続した家やマンションに住んでいなければ管理が難しくなります。しかも放置しておくと住まいの傷みは進み、資産価値も下がっていくのです。また住まずに放置している間も、固定資産税などを払い続けなければなりません。
そこで検討したいのが不動産の売却です。とはいえ相続した不動産を売却する場合、相続人が複数いると面倒だったり、名義変更が必要になったりなど、なかなか簡単には進みません。
相続した不動産が遠方にある場合、あるいは相続した不動産をとくに活用していない場合、まだ相続していなくても両親が遠方に住んでいる場合など、不動産相続のことは早めに話し合っておくようにしましょう。
売却に伴う相続税について
不動産の売却時には税金のことも考えなければいけません。まず思いつくのが相続税でしょう。「相続税を支払うために家や土地を売り払った」なんていう話を耳にすることもあるかもしれません。
相続税の税率は、財産の価値が高ければ高いほど高くなります。ただし一般的には、相続するからといって不動産を手放す必要はありません。なぜなら、相続税には「基礎控除」があり、相続した額から基礎控除を引いた金額が課税対象額となるからです。
基礎控除額は次の式で計算されます。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人）
たとえば法定相続人が2人いる場合には「3,000万＋（600万×2）」、すなわち4,200万円が基礎控除となります。
仮に4,000万円の価値の不動産を相続した場合には、「4,000万－4,200万＝－200万」という計算になります。課税対象額はマイナスなので、税金を支払わなくてすむというわけです。なお相続財産が基礎控除の3,000万円に満たない場合には、申告する必要もありません。
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譲渡所得税について
譲渡所得税とは、売却したときの不動産価格が購入時よりも高い場合に支払う税金です。
これは、相続した不動産の場合にも支払う必要があります。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
譲渡所得＝売却代金－（土地の取得費＋土地の譲渡費）
・「土地の取得費」は土地の取得にかかった費用。購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、設備費、改良費などです。
・「土地の譲渡費」は土地の譲渡にかかった費用。仲介手数料や広告費、抵当権抹消登記費用などです。
課税方法は、不動産を所有している期間によって異なります。相続した不動産の場合は、亡くなった方が不動産を所有していた期間や取得費も引き継いで計算します。
取得費がわからなければ、売った金額の5％相当額を取得費とすることが可能です。
離婚に伴う不動産売却
離婚の際に大きな問題となるのが、財産分与です。
預貯金や現金の分配は比較的わかりやすいですが、不動産の分配は少しやっかいです。離婚に伴って不動産の売却を考えたとしても、住宅ローンの残債が残っている場合には支払い方法が問題となってしまいます。
たとえば、どちらかが残債を引き継いで住み続ける場合、離婚後の養育費の支払いに加えてローンを支払うことになり、思いのほか大変です。そのためローンの返済が滞ってしまうことで、元の配偶者に督促状が届いてしまうことさえあるのです。
これらのお悩みを解決するために、任意売却という方法があります。
離婚に伴う不動産売却やローンの支払い等についてお困りでしたら、当社までご相談ください。
状況による相談のタイミング
離婚に伴う住宅ローン問題を解決するためには、次の点を確認することが必要です。
ローンの名義が誰になっているのか？
不動産を売却するのか、それともどちらかが住み続けるのか？
離婚後のローンの債務者は誰になるのか？
ここでは、ローンの名義が誰になっているのかを軸に、離婚問題の解決方法を明らかにしましょう。
夫の単独名義で妻に債務がないケース
ローンの名義が「夫」のみであり、妻には債務がないケースです。
すなわち連帯債務者でも連帯保証人でもないので、問題はあまり発生しません。
たとえば物件を売却せずに、債務者である夫が住み続けてローン返済が滞った場合も考えましょう。元妻は連帯保証人ではありませんから、夫のローン滞納によって元妻に督促状が届くことはないのです。
注意したいのは、離婚時の財産分与によって債務のない妻側が持ち家に住み続け、夫のほうが家から出ることを合意したケースです。
夫が問題なくローンを返済し続けていれば問題ないのですが、ローンを払えなくなってしまうと問題が生じます。
競売にかけられるような事態になると、妻は強制退去しなければいけません。
また、たとえ夫婦間では合意していたとしても、債権者である銀行側が妻の所有名義変更を了承してくれないことも考えられます。場合によっては一括返済を求められるかもしれません。
この場合の解決方法としては、離婚協議書などで「夫がローンを完済した時点で、妻に所有名義を変更する」という約束を取り交わすことです。
時間はかかってしまいますが、完済後に所有権を移すのであれば問題ありません。
夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース
ローンの名義は「夫」のみですが、妻が連帯保証人になっているケースです。
この場合、夫の返済が滞ってしまうと、妻に督促が届いてしまう可能性があります。
この場合、妻が家から出たとしても連帯保証人としての責務が消えるわけではありません。
離婚時に連帯保証人を抜けられればよいですが、債権者である金融機関に認めてもらう必要があり簡単ではありません。この場合、「別の連帯保証人を立てることを金融機関に提案する」「別の金融機関にローンを借り換えてもらう」といった解決策が考えられます。
夫と妻が共有名義（連帯債務者）であるケース
ローンの名義が「夫」と「妻」の共有名義になっているケースです。
今は共働き家庭が多く、夫婦それぞれがお金を出し合ってマイホームを購入するケースは多いことでしょう。共有名義では、それぞれが負担するローンの割合に応じて所有権の持ち分を登記します。
共有名義にすることによって、「妻の収入との合算により希望する額のローン借り入れができる」「税制上の優遇措置を夫婦ともに受けられる」といったメリットがあります。
その一方で、共有名義にすることが離婚時に大きな問題となってしまうのです。
共有名義である住宅はそれぞれの資産ですが、住まいを分割して離婚後も持ち分に応じて住むというわけにはいきません。
どちらかが住んで片方が出るか、売却してから持ち分に応じて分割するかということになります。
家を売却したい場合、共有名義であれば「夫と妻」両方の承諾が必要です。
仮に夫が家を出ていったとしても、元夫の承諾を得なければ売るに売れない状況になるのです。
離婚時に共有名義を変更できればよいですが、ローンが残っている状態では簡単ではありません。
というのは名義変更の際にはローン契約も変更しなければならず、債権者である金融機関が認めてくれないからです。共有名義ということは夫婦ともに債務があるということです。
そのため、離婚後に夫の債務が滞ってしまうと、元妻にも返済請求が届いてしまいます。
連帯保証人のまま離婚することになったとしたら、元夫の返済状況を確認しておきましょう。
離婚しても連帯保証人としての責任は逃れることはできません。
返済が滞って競売にかけられてしまう前に、任意売却という方法をとることも視野に入れましょう。
PICK UP!
プライバシーについて
離婚時の住宅の処分はとてもデリケートな問題です。
不動産会社に相談することで、「プライベートの状況がご近所に漏れてしまうのでは？」と懸念されている方もいらっしゃるかもしれません。
当社は、お客様の離婚というご事情に配慮し、プライバシーに細心の注意を払って対応いたします。
直接お会いして相談するのが難しいお客様の場合は、メールのみでのご相談も承ります。
また電話相談の場合も日時の指定など承りますので、遠慮なくお申しつけください。
ご訪問する際もご近所の目に配慮して、ご希望がありましたらスーツではなく、目立たない服装でのご訪問も可能です。早朝や深夜の時間帯指定、打ち合わせ場所指定などのご要望にも柔軟に対応してまいります。
もちろんご相談いただいたからといって、その後しつこく訪問したり、お住まいの売却を強制したりすることはありません。お客様のその後の生活を考えて親身になってお話をお伺いします。安心してご相談ください。
